Simulateur LMNP : micro-BIC ou réel simplifié ?

Le régime micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers encaissés, censé représenter l'ensemble des charges du propriétaire, sans qu'il soit nécessaire de les justifier. C'est un régime simple, adapté lorsque les charges réelles (intérêts d'emprunt, copropriété, comptable, assurance) sont inférieures à cet abattement forfaitaire.

Le régime réel simplifié permet de déduire les charges réellement supportées ainsi qu'un amortissement comptable du bien et du mobilier, ce qui réduit voire annule totalement le revenu imposable les premières années, sans jamais pouvoir créer de déficit imputable sur le revenu global (contrairement au déficit foncier classique). C'est ce mécanisme d'amortissement qui rend le régime réel très souvent plus avantageux dès lors que le bien est financé à crédit et que l'amortissement annuel est significatif.

Le choix entre les deux régimes n'est pas figé une fois pour toutes de la même façon partout : en dessous d'un certain niveau de charges et d'amortissement, le micro-BIC reste plus simple et parfois plus avantageux ; au-delà, le réel simplifié prend l'avantage, au prix d'une comptabilité plus rigoureuse (généralement confiée à un expert-comptable spécialisé LMNP).

L'erreur la plus coûteuse consiste à rester par défaut au régime micro-BIC sans jamais avoir chiffré le régime réel, alors que l'amortissement du bien fait souvent basculer l'avantage vers le réel dès que le bien est financé à crédit.

Une autre erreur fréquente est d'oublier que l'amortissement ne peut jamais créer de déficit reportable sur le revenu global en LMNP non professionnel : il ne peut que ramener le revenu imposable à zéro, l'excédent d'amortissement non utilisé se reportant sur les années suivantes.

Enfin, beaucoup de propriétaires sous-estiment le coût d'un expert-comptable spécialisé LMNP nécessaire pour le régime réel, qu'il faut intégrer dans la comparaison globale des deux options.