Calculateur de rendement locatif

Le rendement locatif brut se calcule en divisant le loyer annuel hors charges par le montant total investi (prix d'achat, travaux et frais de notaire inclus), puis en multipliant par 100. C'est l'indicateur le plus simple, mais aussi le plus trompeur : il ne tient compte ni des charges du propriétaire, ni de la fiscalité, ni des périodes où le logement reste vacant entre deux locataires.

Le rendement net corrige une partie de ce biais en déduisant les charges de copropriété non récupérables, la taxe foncière et un taux de vacance locative réaliste (souvent sous-estimé par les investisseurs débutants, qui calculent comme si le bien était loué 12 mois sur 12 dès la première année). Ce rendement net reste calculé avant impôt sur le revenu : pour un calcul complet incluant la fiscalité (micro-foncier, LMNP, etc.), il doit être complété par un calculateur dédié au régime fiscal choisi.

Deux biens au même rendement brut peuvent avoir un rendement net très différent selon le montant des charges de copropriété et le risque de vacance locative du quartier : un studio étudiant proche d'une université aura souvent un taux de vacance plus faible qu'un bien mal placé, même à loyer identique.

La première erreur consiste à comparer des biens uniquement sur leur rendement brut affiché par l'agence ou l'annonce, sans recalculer soi-même le rendement net avec ses propres hypothèses de charges et de vacance.

La deuxième erreur est d'oublier d'intégrer les frais de notaire et le montant des travaux dans l'investissement total : un bien affiché à un rendement de 7 % sur le seul prix d'achat peut tomber sous les 5,5 % une fois les frais annexes intégrés au dénominateur.

Enfin, beaucoup d'investisseurs débutants budgètent une vacance locative de 0 %, alors qu'un taux de 5 à 8 % est une hypothèse bien plus réaliste dans la majorité des marchés locatifs français, y compris dans les zones tendues.