Calculateur de cash-flow locatif

Le cash-flow mensuel se calcule en partant du loyer perçu, en y déduisant la vacance locative estimée, les frais de gestion locative éventuels, les charges non récupérables, la part mensuelle de la taxe foncière, puis la mensualité de crédit (assurance emprunteur incluse).

Un cash-flow positif signifie que le bien s'autofinance déjà avant même la prise en compte de l'impôt sur les revenus fonciers : c'est la situation recherchée par les investisseurs qui veulent multiplier les biens sans mobiliser d'épargne supplémentaire chaque mois. Un cash-flow légèrement négatif n'est pas nécessairement rédhibitoire si l'investisseur vise avant tout la plus-value à la revente ou la constitution d'un patrimoine, mais il doit être budgété consciemment, pas subi.

Le cash-flow calculé ici reste avant impôt sur le revenu : les revenus fonciers ou LMNP restent imposables même lorsque le cash-flow bancaire est négatif, ce qui peut surprendre un investisseur qui ne raisonne qu'en trésorerie.

L'erreur la plus fréquente est de calculer le cash-flow uniquement sur le loyer plein, sans tenir compte de la vacance locative, ce qui surestime systématiquement la rentabilité réelle du bien.

Une autre erreur classique consiste à oublier d'intégrer l'assurance emprunteur dans la mensualité de crédit prise en compte : cette assurance peut représenter 10 à 20 % de la mensualité totale et fausse significativement le calcul si elle est omise.

Enfin, certains investisseurs confondent cash-flow et rendement : un bien peut avoir un excellent rendement affiché mais un cash-flow négatif si le crédit finance une très grande partie du prix d'achat, et inversement.