Simulateur de déficit foncier

Lorsque les charges déductibles d'un bien locatif nu (travaux, intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, frais de gestion) dépassent les loyers encaissés, le résultat foncier devient négatif : c'est le déficit foncier. Une partie de ce déficit peut s'imputer sur le revenu global du foyer fiscal, dans la limite de 10 700 € par an, ce qui réduit directement l'impôt sur le revenu.

Une subtilité importante et souvent mal comprise : seule la part du déficit qui provient de charges autres que les intérêts d'emprunt est imputable sur le revenu global. Le déficit lié aux intérêts d'emprunt ne peut s'imputer que sur des revenus fonciers, ceux de l'année en cours ou des dix années suivantes.

Le déficit qui dépasse le plafond de 10 700 €, ou qui provient des intérêts d'emprunt, n'est pas perdu : il se reporte sur les revenus fonciers des dix prochaines années, ce qui en fait un outil d'optimisation qui s'apprécie sur la durée, pas seulement sur une seule année fiscale.

L'erreur la plus fréquente consiste à croire que la totalité du déficit foncier généré est imputable sur le revenu global : en réalité, seule la part hors intérêts d'emprunt l'est, et seulement dans la limite de 10 700 € par an.

Une autre erreur consiste à engager des travaux importants une seule année sans étaler la stratégie, alors qu'un lissage sur plusieurs années peut permettre d'utiliser le plafond annuel de 10 700 € de façon plus efficace au global.

Enfin, certains propriétaires oublient que revendre le bien avant la fin de la période d'engagement de location (généralement 3 ans après la dernière imputation) peut remettre en cause l'avantage fiscal obtenu.