Calcul de la plus-value immobilière

La plus-value brute se calcule en comparant le prix de vente au prix d'acquisition majoré, c'est-à-dire le prix d'achat auquel s'ajoutent les frais d'acquisition (réels ou forfait de 7,5 %) et le montant des travaux (réels ou forfait de 15 % si le bien est détenu depuis plus de 5 ans).

Cette plus-value brute bénéficie ensuite de deux abattements distincts selon la durée de détention : l'un pour l'impôt sur le revenu (19 %), qui atteint une exonération totale après 22 ans de détention, l'autre pour les prélèvements sociaux (17,2 %), dont l'exonération totale n'intervient qu'après 30 ans. C'est cette différence de rythme entre les deux abattements qui explique qu'un bien détenu entre 22 et 30 ans reste partiellement taxé, uniquement au titre des prélèvements sociaux.

Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, une taxe supplémentaire progressive s'applique, non intégrée dans ce calculateur : pour les plus-values importantes, un accompagnement par un notaire ou un fiscaliste est recommandé pour affiner l'estimation finale.

L'erreur la plus fréquente est d'oublier que la résidence principale est totalement exonérée de plus-value immobilière, quelle que soit la durée de détention : ce calculateur ne concerne que les résidences secondaires et l'investissement locatif.

Une autre erreur consiste à confondre le rythme des deux abattements : beaucoup de vendeurs pensent être totalement exonérés après 22 ans alors que les prélèvements sociaux restent partiellement dus jusqu'à 30 ans de détention.

Enfin, oublier d'intégrer le forfait travaux de 15 % (applicable sans justificatif dès 5 ans de détention) fait perdre un avantage fiscal simple à obtenir, même en l'absence de travaux réels facturés.