Calculateur de rentabilité travaux avant revente

Le coût total de l'opération additionne le prix d'achat majoré des frais d'acquisition (notaire) et le budget travaux. Le produit net de revente déduit les frais d'agence éventuels du prix de revente estimé. La marge brute est la différence entre ces deux montants, et la rentabilité sur coût rapporte cette marge au coût total investi.

La rentabilité annualisée, en divisant la rentabilité totale par la durée de l'opération exprimée en années, permet de comparer des opérations de durées différentes sur une base commune — une opération à 15 % de marge en 6 mois est nettement plus intéressante qu'une opération à 15 % de marge en 18 mois.

Ce type d'opération comporte un risque réel de dépassement de budget travaux et de délai de revente plus long que prévu : une marge confortable (généralement au-delà de 20 % du coût total) est recommandée pour absorber ces aléas sans transformer l'opération en perte.

L'erreur la plus fréquente est de sous-estimer systématiquement le budget travaux réel, en particulier sur les biens anciens où des surprises structurelles (toiture, électricité, plomberie) sont fréquentes une fois les travaux commencés.

Une autre erreur consiste à retenir un prix de revente optimiste basé sur les prix constatés au moment de l'achat, sans anticiper un délai de commercialisation qui peut voir le marché évoluer, à la hausse comme à la baisse.

Enfin, beaucoup de porteurs de projet oublient d'intégrer le coût du portage financier (intérêts d'emprunt ou immobilisation de trésorerie) pendant la durée des travaux et de la commercialisation dans le calcul de rentabilité.