Calculateur de capacité d'emprunt
Avant de rechercher un bien, connaître sa capacité d'emprunt permet de cibler des biens réalistes et d'éviter les déceptions. Ce calculateur détermine la mensualité maximale, le montant empruntable et la capacité d'achat totale selon vos revenus, vos charges existantes et le taux d'endettement maximum généralement retenu par les banques.
Résultat
- Mensualité maximale
- 920,00 €
- Montant empruntable
- 183 770,81 €
- Capacité d'achat totale (crédit + apport)
- 203 770,81 €
- Taux d'endettement retenu
- 35 %
Cette estimation ne remplace pas l'étude complète d'une banque, qui intègre aussi le reste à vivre, la stabilité professionnelle et l'historique bancaire. Pensez à budgéter les frais de notaire en plus de l'apport.
Comment ça marche ?
La capacité d'emprunt se calcule à partir du taux d'endettement maximum autorisé — 35 % des revenus nets du foyer, assurance de prêt incluse, selon les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière appliquées par la quasi-totalité des banques depuis 2021. La mensualité maximale se déduit de ce taux, une fois les charges de crédit existantes retranchées.
À partir de cette mensualité maximale, le montant empruntable se calcule selon la formule classique d'annuité constante, qui dépend du taux d'intérêt et de la durée du crédit : plus la durée est longue, plus le montant empruntable est élevé pour une même mensualité, mais plus le coût total du crédit (intérêts cumulés) augmente également.
La capacité d'achat totale additionne le montant empruntable et l'apport personnel, mais il ne faut pas oublier d'y soustraire les frais d'acquisition (notaire) qui viennent grever le budget disponible pour le bien lui-même.
Les erreurs à éviter
L'erreur la plus fréquente est d'oublier de déduire les frais de notaire de la capacité d'achat totale : un budget de 250 000 € ne permet pas d'acheter un bien à 250 000 €, une fois les frais de notaire soustraits.
Une autre erreur consiste à ne pas tenir compte des charges de crédit existantes (prêt auto, crédit conso) dans le calcul du taux d'endettement, ce qui surestime la mensualité réellement disponible pour le crédit immobilier.
Enfin, allonger artificiellement la durée du crédit pour maximiser le montant empruntable augmente significativement le coût total des intérêts payés sur la durée : un arbitrage à faire consciemment, pas par défaut.
Exemples et cas pratiques
Foyer avec 3 200 € de revenus nets
Avec 200 € de charges existantes et un taux d'endettement maximum de 35 %, la mensualité disponible pour le crédit immobilier avoisine 920 €, permettant d'emprunter environ 175 000 € sur 25 ans à 3,5 %.
Questions fréquentes
Quel est le taux d'endettement maximum autorisé par les banques ?
35 % des revenus nets, assurance de prêt comprise, est la norme appliquée par la quasi-totalité des banques françaises depuis les recommandations du HCSF.
Faut-il inclure les revenus locatifs futurs dans le calcul ?
Les banques pondèrent généralement les revenus locatifs futurs (souvent à 70-80 % de leur montant) plutôt que de les compter intégralement, par prudence sur le risque de vacance locative.
Une durée de crédit plus longue augmente-t-elle toujours la capacité d'emprunt ?
Oui pour une même mensualité, mais au prix d'un coût total d'intérêts plus élevé sur la durée totale du prêt.
Les frais de notaire sont-ils inclus dans le montant empruntable calculé ?
Non, ce calculateur donne le montant empruntable pour le bien : les frais de notaire doivent être financés en plus, généralement par l'apport personnel.
Ce calcul remplace-t-il l'étude d'une banque ?
Non, une banque prend en compte des éléments supplémentaires (reste à vivre, stabilité professionnelle, historique bancaire) qui peuvent ajuster à la hausse ou à la baisse le montant réellement accordé.
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