Achat ou location : simulateur comparatif

Dans le scénario achat, le patrimoine net correspond à la valeur du bien (qui évolue selon un taux d'appréciation annuel supposé) moins le capital restant dû sur le crédit, moins les frais d'acquisition qui restent définitivement perdus. Dans le scénario location, le patrimoine correspond à l'apport personnel placé et valorisé, augmenté de l'épargne mensuelle supplémentaire que permettrait la location si elle coûte moins cher que la mensualité de crédit plus les charges du propriétaire.

Les premières années favorisent presque toujours la location : les frais d'acquisition (notaire) sont un coût immédiat et non récupérable, tandis que le début d'un crédit rembourse surtout des intérêts et très peu de capital. Avec le temps, la balance penche progressivement vers l'achat, à mesure que le capital restant dû diminue et que la valeur du bien continue de s'apprécier : c'est ce moment de bascule que ce simulateur cherche à identifier.

Le résultat dépend fortement de deux hypothèses difficiles à prédire avec certitude : le taux d'appréciation du bien immobilier et le rendement du placement de l'apport en cas de location. Il est recommandé de tester plusieurs scénarios (optimiste et prudent) plutôt que de se fier à une seule simulation.

L'erreur la plus fréquente consiste à comparer uniquement les mensualités de crédit au loyer, sans intégrer ni les frais d'acquisition, ni la valorisation du bien, ni le placement de l'apport en cas de location — ce qui donne une image très incomplète de la décision.

Une autre erreur est de retenir un taux d'appréciation immobilière irréaliste (trop optimiste) sur de longues durées, alors que les cycles immobiliers connaissent aussi des phases de stagnation, voire de baisse.

Enfin, ce type de comparaison financière ne doit pas être le seul critère de décision : la stabilité, la liberté de mouvement et le confort psychologique de posséder son logement sont des facteurs tout aussi légitimes, non capturés par ce simulateur.